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Revenus fonciers – travaux et année blanche

Avec l’arrivée prochaine du prélèvement à la source (PAS), les propriétaires immobiliers ont intérêt à regarder comment et surtout quand déduire leurs dépenses prévues de travaux. En effet, du fait de l’année blanche rendant en principe non imposables les revenus fonciers 2018, les dépenses déductibles deviennent cette année inutiles !

Bercy a donc inventé un système censé dissuader les propriétaires immobiliers de décaler leurs travaux après 2018 :

  • En 2018, le contribuable déduit tous ses travaux dans les conditions de droit commun ;
  • En 2019, il déduit la moyenne des dépenses de travaux déductibles payées en 2018 et 2019, c’est-à-dire la moitié.

Autrement dit, le contribuable ne peut déduire que la moitié de ses dépenses en 2019 s’il n’a rien dépensé en 2018 mais peut à l’inverse déduire 150 % de ses dépenses de 2018 s’il ne dépense rien en 2019 !

En réalité, des exemples concrets montrent que :

  • Le contribuable a le plus souvent intérêt d’attendre 2020 pour réaliser ses travaux ;
  • Il n’a pas forcément intérêt de les réaliser en 2018 ;
  • Il n’a en tout cas aucun intérêt à en réaliser en 2019…

En effet, les déductions de 2018 restent en tout état de cause inutiles du fait du crédit d’impôt annulant l’impôt des revenus 2018, et la déduction en 2019 de la moyenne des dépenses effectuées en 2018 et 2019 incite à reporter en 2020 les dépenses prévues en 2019, pour optimiser les 50 % de dépenses effectuées en 2018 et qui pourront être déduites en 2019.

Exemple 1 :

Prenons l’exemple du propriétaire d’une maison donnée en location dont il doit refaire la toiture. Dépense classique qui, sauf tempête, peut se programmer plusieurs années à l’avance. La toiture coûte 20 000 euros et se révèle la seule dépense de travaux constatée entre 2017 et 2020.

=> S’il l’a réalisé en 2017, il déduit bien 20 000 euros puisque l’impôt est calculé payé et normalement en 2018 sur les revenus 2017.

=> S’il la réalise en 2018, elle ne sert à rien fiscalement puisque, de toute manière, les revenus fonciers ne sont pas imposables. Il aura seulement 10 000 euros de dépenses déductibles au titre des revenus 2019 (soit 50 % des dépenses constatées au global en 2018 et 2019).

=> S’il la réalise en 2019, il ne pourra là encore en déduire que la moitié, soit 10 000 euros, pour la même raison que précédemment.

=> S’il la réalise en 2020, il déduira bien 20 000 euros puisqu’il sera revenu dans le calcul de droit commun de la déduction de la totalité des dépenses de travaux…

Attention aux gros déficits fonciers

Les propriétaires qui ne font que déduire les travaux de leurs revenus fonciers ont donc tout intérêt à attendre. Mais ce n’est pas forcément le cas des investisseurs qui dégagent d’importants déficits fonciers. Rappelons qu’en cas de travaux excédant le montant des loyers, le propriétaire déduit 10 700 euros (maximum légal) de son revenu global puis le solde du déficit sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Du fait des fameux 50 % de travaux réalisés en 2018 qui seront encore déductibles en 2019, les propriétaires qui le peuvent seront donc incités à profiter du levier fiscal consistant à reporter le déficit 2018 tout en profitant d’une déduction supplémentaire en 2019.

Exemple 2 :

Un investisseur réalise 100 000 euros de travaux destinés à la location en 2018 sans percevoir de loyer cette année-là. Le bien est mis en location en 2019 et rapporte un loyer annuel de 20 000 euros.

=> En 2018 : Il constate un déficit foncier de 100 000 euros qui s’impute pour 10 700 euros sur son revenu global et qui, pour le reste (89 300 euros), est reporté sur les revenus fonciers qui seront perçus au cours des 10 années suivantes.

=> En 2019 : Le contribuable constate un loyer de 20 000 euros, un déficit foncier reportable de 89300 euros et une dépense supplémentaire de 50000euros (la moitié des dépenses constatées en 2018). Il impute donc 20 000 euros de déficit sur ses revenus fonciers, impute 10 700 euros de déficit issu de la dépense supplémentaire de son revenu global et reporte encore 108 600 euros de déficit sur les années suivantes (89 300 + 50 000 – 20 000 – 10 700).

Au total, l’investisseur pourra donc réellement déduire fiscalement 139 300 euros, alors qu’il n’aura dépensé que 100 000 euros. Il ne perd donc que les 10 700 euros imputés sur le revenu global non imposable du fait de l’année blanche.

Et encore, si le contribuable perçoit en 2018 des revenus dits exceptionnels, c’est-à-dire ne bénéficiant pas de l’année blanche, il pourra alors utiliser son déficit de 10 700 euros pour réellement diminuer l’imposition de ses revenus exceptionnels.